중국 부동산 시장 리스크 점검 및 2024년 하반기 전망

중국 경제는 2024년에도 경제 성장률 목표인 5% 달성을 위해 부동산 시장을 중심으로 다양한 지원 정책을 시행하고 있습니다. 이러한 정부의 노력은 부동산 시장의 하방 압력을 완화하고, 안정적인 경제 성장을 도모하는 데 중요한 역할을 하고 있습니다. 이번 포스팅에서는 중국 부동산 시장의 리스크와 전망에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

목차

• 중국 부동산 시장 현황
• 중국 정부의 부동산 정책
• 중국 부동산 시장 향후 전망
• 결론

중국 부동산 시장 현황

1. 공실면적 및 재고 부담

2024년 4월 기준, 중국의 부동산 공실면적은 7.5억 m²로, 2016년 2월 고점인 7.4억 m² 를 넘어섰습니다. 이는 중국 부동산 시장의 재고 부담이 매우 높아졌음을 의미합니다. 부동산 판매 주기를 나타내는 재고면적/월평균 판매면적 지표는 4월 기준 7.6개월로, 사상 최고치를 기록하고 있습니다. 이러한 상황은 부동산 시장의 재고 소진이 시급함을 보여줍니다.

2. 구매제한정책 폐지

부동산 수요 촉진을 위해 중국 정부는 2선 도시 대부분에서 구매제한정책을 폐지하고, 1선 도시인 상하이, 선전, 광저우에서도 구매제한정책을 대폭 완화하였습니다. 또한, 부동산 대출 금리는 평균 3.69%로 사상 최저 수준을 기록하고 있습니다. 이러한 정책 변화는 부동산 시장의 회복을 위한 정부의 강한 의지를 나타냅니다.

3. 부동산 가격 하락과 소득 부진

중국 부동산 시장의 중장기적인 수요는 도시화 속도의 둔화, 인구 감소, 1인 평균 주거 면적의 빠른 개선 등으로 인해 둔화될 가능성이 높습니다. 단기적으로도 주택 가격 하락세가 지속되면서 민간에서는 주택 가격이 앞으로 더 하락할 것이라는 기대가 만연해 있습니다. 이로 인해 정부의 금리 인하, 구매제한 완화 등의 정책에도 불구하고 민간은 부채를 확대해 부동산을 구매하려는 의지가 약한 상태가 지속되고 있습니다.

중국 정부의 부동산 정책

1. 재고 소진과 신규 건설 조정

중국 정부는 2024년 5월 부동산 재고를 소진하고 신규 건설을 조정하는 정책을 발표했습니다. 첫 주택과 2 주택의 최저 선급비율을 각각 15%, 25%로 하향 조정하고, 대출금리 하한을 폐지했으며, 공적금 대출 금리도 25bp 인하하였습니다. 재고 소진을 위해 3,000억 위안 규모의 보장성 주택 재대출을 설정하고 공실 주택지를 매입할 예정입니다.
정부의 재고 매입과 더불어 은행 대출 확대는 부동산 개발업체의 유동성 위기를 점차 완화시킬 것으로 보입니다. 정부가 매입한 재고는 보장성 주택으로 보급되거나 재판매될 예정이며, 공공주택 중심으로 공급이 확대될 전망입니다.

2. 부동산 이구환신 정책

부동산 이구환신 정책은 거주환경 개선을 위해 새 집을 마련할 때 기존 주택을 우선 팔 수 있도록 지원하거나, 정부나 부동산 개발업체가 구 주택을 매입하고 일정 범위 내의 신규주택으로 교환 또는 구매 비용을 지원해 주는 정책입니다. 이 정책은 42개 도시 중 50%에서 중개인 대리, 시장 교환, 정부 매입 등 세 가지 방법으로 진행되고 있습니다.
이구환신 정책은 부동산 교체 수요를 촉진하는 데 중요한 역할을 하고 있으며, 이는 장기적으로 부동산 시장의 안정화에 기여할 것으로 기대됩니다.

중국 부동산 시장의 향후 전망

1. 부동산 가격 하락세 진정

2021년 하반기부터 중국의 부동산 착공 면적은 감소세를 보였으며, 이는 30개월의 준공 시차를 감안할 때 2024년 하반기부터 신규 공급 부담이 증가할 것으로 예상됩니다. 신규 공급 감소와 교체 수요가 더해지면, 올해 내내 이어진 신규주택 가격 하락세도 점차 진정될 가능성이 높습니다. 가격 바닥이 확인됨에 따라 가계 구매 심리가 개선되면서 주택 거래도 평균 수준으로 회귀할 것으로 기대됩니다.

2. 소비와 수출의 개선

하반기 중국 경기는 부동산 압력 완화, 소비의 완만한 개선, 수출 호조 등으로 안정적인 성장률을 유지할 수 있을 것으로 전망됩니다. 특히, 자산 가격이 회복됨에 따라 소비 심리가 회복되는 속도도 더 빨라질 것으로 예상됩니다. 또 다른 성장 동력은 수출입니다. 중국 내수보다 해외 수요가 더 강하고, 가치가 상대적으로 낮은 노동집약적 상품에서 가치가 높은 기술집약적 상품으로 수출 품목 구조가 변화하고 있습니다.

3. 미중 무역 갈등의 영향

미국과 중국 간의 무역 갈등이 11월 대선을 앞두고 다시 격화되고 있다는 점은 부담으로 작용할 수 있습니다. 관세 인상폭이 크지만 범위는 좁기 때문에 단기적인 영향은 양국에 모두 제한적일 것으로 전망됩니다. 이러한 무역 갈등 상황은 중국 부동산 시장에도 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요합니다.

결론

현재, 중국 부동산 시장은 마치 한 겨울의 나무와 같습니다. 겨울 동안 나무는 성장을 멈추고 에너지를 절약하며 봄을 기다립니다. 부동산 시장도 현재의 어려움을 이겨내고, 봄이 오면 다시 활력을 찾을 것입니다. 하지만 겨울 동안 나무가 병충해에 약해지듯이, 시장도 외부의 충격에 민감하게 반응할 수 있습니다.
중국 부동산 시장은 현재 높은 공실면적과 재고 부담, 가격 하락 등의 어려움에 직면해 있지만, 정부의 다양한 정책 지원과 시장 조정을 통해 점차 안정화될 것으로 기대됩니다. 하반기에는 부동산 가격 하락세 진정, 소비와 수출의 개선, 그리고 부동산 교체 수요 촉진 등의 긍정적인 요소들이 작용할 것입니다.
하지만 미중 무역 갈등 등의 외부 변수에 대한 주의가 필요하며, 장기적인 시각에서 투자 기회를 모색하는 것이 중요합니다. "위기가 곧 기회다"라는 말을 기억하며, 중국 부동산 시장의 변화를 주의 깊게 살펴보는 것이 필요합니다.
이번 포스팅을 통해 중국 부동산 시장의 현황과 전망에 대해 이해하는 데 도움이 되었기를 바랍니다. 앞으로도 지속적인 관심과 주의 깊은 관찰을 통해 성공적인 투자 전략을 수립하시기 바랍니다.